【相談事例】
賃貸中の物件を相続したが固定資産税や維持費が負担になっている
なぜ「賃貸中の実家」の相続は負担に感じるのか
親からアパートや戸建て賃貸を引き継いだ際、当初は「家賃収入があるから安心だ」と考えがちですが、実際には予期せぬ負担に悩まされるケースが少なくありません。多くの所有者様が直面する、賃貸経営の理想と現実のギャップには共通の原因があります。
- 家賃収入を上回る維持コスト
建物の老朽化に伴い、屋根や外壁、水回りの修繕費が急増します。家賃収入の大部分が経費や固定資産税に消え、手元にほとんど残らない「キャッシュフローの悪化」が起こります。
- 管理業務の心理的ストレス
入居者様からのクレーム対応、退去時のリフォーム手配、さらには家賃滞納リスクなど、不慣れな大家業は精神的なエネルギーを大きく消耗させます。
- 将来への不透明感
「いつまで入居者がいてくれるか」「次の大規模修繕にいくらかかるか」という不安を抱えながら、出口が見えないまま所有し続けてしまう。
このように、資産だと思っていた物件が、いつの間にか家計や精神を圧迫する「負債」のような存在に変わってしまうのが、賃貸物件相続の落とし穴です。
知っておくべき「4つのリスク」
負担を感じながらも「賃借人がいるから」と現状維持を続けることは、将来的にさらに大きな損失を招く恐れがあります。
- デッドクロスの発生と税負担
築年数が経過すると、帳簿上の「減価償却費」が減り、逆に借入金の利息負担も少なくなります。その結果、手元の現金（キャッシュ）よりも会計上の利益が大きくなり、税金だけが跳ね上がる「デッドクロス」に陥るリスクがあります。
- 入居者付の困難と価値低下
最新の設備を備えた新築物件が近隣に増える中、老朽化した物件は家賃を下げざるを得ません。収益性が下がれば、売却時の物件価値（収益還元価格）も大幅に下落してしまいます。
- 空室リスクの連鎖
一度空室が出ると、次の入居者を迎えるために多額のリフォーム費用が必要になります。資金不足で修繕を渋ると、さらに空室期間が延びるという悪循環が始まります。
- 相続時の「遺産分割」の難しさ
収益物件は現金のようにきれいに分けることが困難です。将来、ご自身の子供世代へ引き継ぐ際、収益性の低い物件を押し付け合うような「争続」の種を蒔いてしまうことになります。
早期解決のための「出口戦略」
賃貸物件の悩みから解放されるためには、収益性だけでなく「資産の組み換え」という視点を持つことが重要です。
- オーナーチェンジ（現況）での早期売却
入居者がいる状態のまま、投資家へ売却します。立ち退き交渉の手間がなく、すぐに現金化して他の資産（有価証券や優良不動産）へ組み替えることが可能です。
- 退去を待っての自己利用・更地化
将来的に入居者が退去したタイミングで、解体して更地にするか、住宅用地として売却します。立地が良い場合は、こちらの方が高値で取引される傾向にあります。
- 管理委託の見直しとリノベーション
所有を継続する場合は、管理会社を変更して運営効率を上げるか、価値を高めるリノベーションを行い、収益性を改善する「攻めの経営」へ転換します。
埼玉県にお住まいのS様（60代）のケース
- ご相談のきっかけ
S様は、亡くなったお父様から県内の古い賃貸アパートを相続されました。築35年を超え、毎月の修繕依頼と重い固定資産税に「このままでは子供に迷惑がかかる」と不安を感じておられました。
- 直面した問題
大規模な配管トラブルが発生し、見積もりは数百万円に。家賃数年分が吹き飛ぶ計算になり、自己資金を持ち出すか、売却するかという苦渋の決断を迫られていました。
- 当社の解決策
当社で収益シミュレーションを行った結果、今後の修繕リスクを考えると保有継続は不利と判断。現在の入居者様の権利を維持したまま、利回りを重視する投資家へ売却する「オーナーチェンジ」を提案しました。
- 結果
弊社のネットワークから、古い物件の再生を得意とする買主様とのマッチングが成立。S様は多額の修繕費用を支払う前に物件を手放すことができ、売却益を将来の生活資金として確保することができました。
当社の解決方法
賃貸経営まるごと診断
私たちは、単なる仲介業者ではなく、オーナー様の「資産の最適化」を支援するアドバイザーです。
- 収益・税務の「健康診断」
現在の家賃収入、諸経費、税金を詳細に分析し、「持ち続けるべきか、売るべきか」を客観的な数字で提示します。
- 投資家ネットワークによるスピード売却
一般の住宅市場とは異なる「投資物件専門」のルートを活用し、オーナーチェンジ物件を迅速に適正価格で成約へ導きます。
- 煩わしい交渉・事務の代行
管理会社との調整や、買主様との条件交渉など、オーナー様の負担になる業務をすべて一括して引き受けます。
- 提携士業によるトータルサポート
譲渡所得税の計算や確定申告の準備、さらには次の相続を見据えた対策まで、税理士等の専門家と連携して対応します。
よくある質問 (FAQ)
入居者が一人しかいない状態ですが、売却できますか？
はい、可能です。入居率が低い状態でも、土地としての価値や将来の建て替えを見据えて検討する買主様は多くいらっしゃいます。
地方にある古い物件でも相談に乗ってもらえますか？
もちろん承ります。エリアの特性や賃貸需要を調査し、その地域で最も有利な出口戦略をアドバイスいたします。
売却した場合、入居者様はどうなりますか？
オーナーチェンジ売却であれば、賃貸借契約はそのまま新しいオーナーに引き継がれますので、入居者様に退去をお願いする必要はありません。
S様と同じお悩みをお持ちの方へ
「家賃が入っているから大丈夫」と思っていても、水面下で資産価値が削られているかもしれません。手遅れになる前に、まずは現在の物件の状態を「診断」してみませんか？
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