昔相続した空き家も2027年3月31日まで？親の不動産を調べる「所有不動産記録証明制度」を解説

「何年も前に相続した実家だから、今回の相続登記義務化は関係ない」

「親がどこに土地を持っていたのか、すべて把握できていない」

「固定資産税は払っているが、相続登記まで済んでいるか分からない」

このような不安を抱えている方は、早めに登記状況を確認する必要があります。2024年4月1日より前に相続した土地や建物であっても、相続登記が済んでいなければ、原則として相続登記義務化の対象です。2024年4月1日より前から、その不動産を相続で取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行わなければなりません。正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

さらに、2026年2月2日からは、亡くなった親などが登記簿上所有していた不動産を全国から一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」が始まりました。これまで家族が把握できていなかった土地や、遠方にある不動産を調査しやすくするための制度です。

この記事では、昔相続した空き家の相続登記期限と、所有不動産記録証明制度を使って親の不動産を調べる方法、利用時の注意点、不動産が見つかった後にすべきことを分かりやすく解説します。

昔相続した空き家も相続登記義務化の対象

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、土地や建物の登記名義を相続人へ変更する手続きです。以前は、相続登記をいつまでに行うかについて明確な期限がありませんでした。そのため、親や祖父母が亡くなった後も名義が変更されず、長期間放置されている空き家や土地が数多く存在しています。

こうした所有者不明土地の発生を防ぐため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続によって土地や建物を取得した相続人は、原則として、自分のために相続が発生したことと、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請しなければなりません。

2024年4月1日より前の相続も対象

相続登記義務化の対象は、2024年4月1日以降に発生した相続だけではありません。2024年4月1日より前に相続した土地や建物であっても、相続登記をしていなければ義務化の対象になります。義務化が始まる前から、その不動産を相続によって取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

例えば、次のような不動産も対象になる可能性があります。

• 10年以上前に相続した実家
• 祖父母名義のままになっている土地
• 親が亡くなった後も名義変更していない空き家
• 兄弟姉妹で相続したまま放置している土地
• 固定資産税だけを相続人が支払っている不動産
• 遠方にあり、現在利用していない山林や農地

「昔の相続だから対象外」とは限りません。まずは登記事項証明書などを取得し、現在の登記名義が誰になっているかを確認しましょう。

すべての古い相続が一律に2027年3月31日までとは限らない

注意したいのは、昔の相続であれば、すべて一律に2027年3月31日が期限になるわけではないという点です。相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを知った日から始まります。亡くなった親が不動産を所有していた可能性は認識していても、具体的にどの土地や建物を所有していたのか分からなかった場合は、その不動産を具体的に知るまでは相続登記の義務は始まらないとされています。

例えば、2026年8月に亡くなった親名義の土地が見つかり、自分がその不動産を相続で取得したことを具体的に知った場合は、原則として、その日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。期限の起算日は、相続関係や不動産を把握した時期によって異なります。判断に迷う場合は、法務局や司法書士へ早めに相談しましょう。

相続登記をしないとどうなる？

正当な理由がないにもかかわらず、期限までに相続登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、期限を1日でも過ぎれば自動的に過料が科されるわけではありません。登記官が義務違反を把握した場合、相続登記を申請するよう催告し、正当な理由なく催告期間内にも申請しなかった場合に、地方裁判所へ通知する仕組みとなっています。

相続人が非常に多く、必要な戸籍の収集に多くの時間がかかる場合や、遺言書の有効性、遺産の範囲などについて争いがある場合、相続人が重い病気にかかっている場合などは、正当な理由として考慮される可能性があります。一方で、「手続きが面倒だった」「義務化を知らなかった」という事情だけで、必ず正当な理由として認められるとは限りません。

また、相続登記をしないまま放置すると、次のような問題が生じやすくなります。

• 買主への所有権移転登記ができず、通常の売却手続きを完了できない
• 相続人が増え、遺産分割協議が難しくなる
• 必要な戸籍や書類を集める負担が大きくなる
• 抵当権設定登記を進められず、通常は担保融資を受けることが難しい
• 固定資産税や管理費の負担だけが残る
• 次の相続が発生し、権利関係が複雑になる

特に相続が何世代にもわたると、面識のない親族を含め、多数の相続人で遺産分割協議を行わなければならないケースがあります。

親の不動産が分からないときに使える「所有不動産記録証明制度」とは

所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、法務局が一覧にして証明する制度です。2026年2月2日から運用が開始されました。相続人が、亡くなった親や祖父母の所有不動産を把握しやすくすることで、相続登記の漏れを防ぐことが主な目的です。

これまでは土地や建物を個別に調べる必要があった

不動産の登記記録は、所有者ごとではなく、土地一筆または建物一個ごとに作成されています。そのため、これまでは不動産の所在地が分からなければ、特定の人が全国のどこに不動産を所有しているのかをまとめて調べることが困難でした。

例えば、亡くなった親が自宅以外にも次のような不動産を所有していたとしても、家族が存在を把握できていないことがあります。

• 遠方にある山林
• 以前住んでいた地域の土地
• 親族と共有している土地
• 道路や通路として使われている小さな土地
• 祖父母から引き継いだ農地
• 使われていない倉庫や空き家

所有不動産記録証明制度を利用すると、請求時に指定した氏名と住所を検索条件として、全国の登記情報から該当する不動産を調査できます。

所有不動産記録証明書で確認できること

所有不動産記録証明書には、検索条件と一致した人が、登記簿上の所有者として記録されている土地や建物が一覧で記載されます。これにより、次のような確認がしやすくなります。

• 亡くなった親が登記簿上所有していた土地や建物
• 自宅以外に所有していた不動産
• 相続登記が必要になる可能性がある不動産
• 家族が把握していなかった遠方の土地
• 共有持分を持っている不動産

検索条件に該当する不動産がなかった場合は、該当する不動産がない旨の証明書が交付されます。ただし、所有不動産記録証明書は、不動産の詳しい権利関係をすべて証明する登記事項証明書とは異なります。不動産が見つかった後は、それぞれの土地や建物について登記事項証明書を取得し、現在の名義、共有者、抵当権などを確認しましょう。

所有不動産記録証明書を請求できる人

所有不動産記録証明書を請求できる主な人は、次のとおりです。

• 登記簿上の所有者本人
• 登記簿上の所有者の相続人
• その他の一般承継人

誰でも自由に、他人が所有している不動産を検索できる制度ではありません。亡くなった親の不動産を調べる場合は、請求人が相続人であることを戸籍謄本などで証明する必要があります。請求人の立場や請求方法によって必要書類が異なるため、事前に法務省や法務局の案内を確認してください。

所有不動産記録証明書の請求方法

所有不動産記録証明書は、全国の法務局で請求できます。主な請求方法は、次のとおりです。

• 法務局の窓口で請求する
• 郵送で請求する
• オンラインで請求する

不動産が所在する地域を管轄する法務局に限らず、近くの法務局から全国の不動産を対象として請求できます。窓口で書面請求する場合の手数料は、1通につき1,600円です。所有不動産記録証明書は、請求書に記載された氏名と住所の検索条件ごとに作成されます。旧住所など複数の条件で検索する場合は、条件に応じて請求通数や手数料が増える可能性があります。

検索条件として指定する主な情報

亡くなった親の不動産を検索する際は、登記簿上の氏名と住所を検索条件として指定します。親が過去に転居している場合や、旧姓、旧字体などが使われている可能性がある場合は、過去の氏名や住所についても検索条件を分けて請求することを検討します。過去の氏名や住所を検索条件として使用する場合は、戸除籍謄本、住民票の除票、戸籍の附票など、それらを証明する資料が必要になることがあります。相続人が請求する場合は、亡くなった人との相続関係を証明する戸籍謄本なども必要です。

オンライン請求には専用ソフトと電子署名が必要

所有不動産記録証明書はオンラインでも請求できます。ただし、一般的なWebフォームから簡単に申し込める手続きではありません。オンライン請求には、登記・供託オンライン申請システムの「申請用総合ソフト」を使用し、電子署名を付けて請求する必要があります。申請用総合ソフトは、電子署名の付与と申請データの送信に対応しています。

パソコンの設定や電子署名に不安がある場合は、法務局の窓口または郵送による請求を検討するとよいでしょう。なお、相続人申告登記はWebブラウザから手続きできる制度ですが、所有不動産記録証明書のオンライン請求とは手続き方法が異なります。

所有不動産記録証明制度を利用するときの注意点

所有不動産記録証明制度は便利な制度ですが、利用すれば必ず親の不動産をすべて発見できるとは限りません。制度の仕組みを理解したうえで、ほかの資料と組み合わせて確認することが重要です。

登記簿上の氏名と住所が一致しないと抽出されない

所有不動産記録証明書は、請求書に記載した氏名と住所を、登記簿上の情報と照合して作成されます。そのため、検索条件と登記簿上の氏名・住所が一致していない不動産は、一覧に抽出されない可能性があります。例えば、次のようなケースです。

• 引っ越し前の住所で登記されている
• 結婚前の旧姓で登記されている
• 登記後に住所変更をしている
• 氏名に旧字体や異体字が使われている
• 住居表示の実施によって住所表記が変わっている

親が何度も引っ越している場合は、過去の住所も含めて検索条件を検討する必要があります。住民票の除票や戸籍の附票などを確認し、過去の住所を整理してから請求すると、調査漏れを防ぎやすくなります。

所有権の登記がない不動産は検索対象にならない

所有不動産記録証明制度の検索対象は、所有権の登記がされている不動産に限られます。まったく登記されていない建物だけでなく、建物の所在、構造、床面積などを記録する表題登記のみが行われ、所有権保存登記などの所有権に関する登記がされていない不動産も検索対象になりません。特に、古い住宅、増築部分、倉庫、物置、農業用建物などは、登記が十分に行われていないことがあります。現地には建物があるのに証明書へ記載されていない場合は、固定資産税の課税明細書などを確認し、市区町村や土地家屋調査士へ相談しましょう。

さらに前の世代の名義になっている不動産は見つからないことがある

親が祖父母から土地を相続していたものの、祖父母から親への相続登記をしていなかった場合、登記簿上の名義は祖父母のままです。この場合、親の氏名と住所で検索しても、その土地が抽出されない可能性があります。例えば、祖父が死亡した後、父が土地を事実上引き継いだものの、祖父から父への相続登記を行わないまま父も死亡し、現在も登記名義は祖父のままになっている、といった状態です。

このような数次相続では、祖父母の代から戸籍や相続人を調査する必要があり、通常の相続より手続きが複雑になります。先祖名義の不動産がある可能性がある場合は、早めに司法書士へ相談しましょう。

固定資産税を払っていても相続登記済みとは限らない

固定資産税の納税通知書が自分宛てに届いているからといって、不動産の登記名義も自分へ変更されているとは限りません。市区町村が管理する固定資産税の納税義務者に関する情報と、法務局が管理する不動産の登記名義は別のものです。相続人が固定資産税を支払っていても、法務局で相続登記が行われていないケースがあります。相続登記が済んでいるか分からない場合は、土地や建物の登記事項証明書を取得し、所有者欄を確認しましょう。

親の不動産を漏れなく調べるために確認したい資料

所有不動産記録証明書だけに頼らず、次の資料も確認すると、親が所有していた不動産を把握しやすくなります。

• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産税の課税明細書
• 市区町村で取得できる名寄帳
• 不動産の権利証
• 登記識別情報通知
• 土地や建物の売買契約書
• 過去の確定申告書
• 農地や山林に関する書類
• 火災保険や地震保険の契約書
• 賃貸借契約書
• 金融機関の通帳やローン関係書類
• 亡くなった人宛ての郵便物

名寄帳だけですべての不動産を確認できるとは限らない

名寄帳とは、固定資産課税台帳に登録されている土地や建物を、納税義務者ごとにまとめた資料です。ただし、名寄帳の名称、記載内容、請求できる範囲は自治体によって異なります。また、名寄帳は基本的に自治体や課税区ごとに作成されるため、全国の不動産を一括して確認できるものではありません。

自治体によっては、非課税の土地や建物が名寄帳に記載されない場合もあります。例えば名古屋市では、同一区内の納税義務者ごとに作成され、非課税の土地・家屋は記載されないと案内されています。親が複数の自治体に不動産を所有していた可能性がある場合は、それぞれの自治体で確認する必要があります。所有不動産記録証明書、固定資産税の課税明細書、名寄帳などを組み合わせて調査しましょう。

親の不動産が見つかった後に行うこと

所有不動産記録証明書などから親名義の不動産が見つかったら、次の順番で状況を整理します。

1．登記事項証明書を取得する

まずは、不動産ごとに登記事項証明書を取得します。登記事項証明書では、主に次の内容を確認できます。

• 現在の登記名義人
• 土地や建物の所在地
• 土地の地目や面積
• 建物の種類、構造、床面積
• 共有者と持分
• 抵当権などの担保設定
• 差押えなどの権利関係

登記事項証明書の表題部には、土地の所在、地番、地目、地積や、建物の所在、種類、構造、床面積などが記録されています。権利部の甲区には所有権に関する事項、乙区には抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記録されています。

2．相続人と遺言書の有無を確認する

次に、誰が相続人になるのか、遺言書が残されていないかを確認します。遺言書がない場合は、戸籍を収集して法定相続人を特定し、遺産分割協議を行います。昔の相続では、その後に相続人が亡くなり、さらに次の相続が発生していることがあります。相続人の数が多い場合や、連絡先が分からない相続人がいる場合は、司法書士や弁護士へ相談した方がよいでしょう。

3．相続登記を申請する

不動産を誰が相続するか決まったら、その内容に沿って相続登記を申請します。相続登記は自分で行うこともできますが、次のようなケースでは司法書士への相談をおすすめします。

• 相続人が多い
• 何世代も相続登記がされていない
• 兄弟姉妹で意見がまとまらない
• 連絡が取れない相続人がいる
• 不動産が複数ある
• 遠方の土地や山林が含まれている
• 遺言書の内容が複雑
• 相続関係を証明する戸籍が集められない

法務局では登記申請の手続きに関する案内を受けられますが、相続人間の交渉や個別の法律判断については、司法書士や弁護士などの専門家へ相談する必要があります。

4．空き家を今後どうするか決める

相続登記だけでなく、相続した空き家を今後どのように扱うかも考える必要があります。主な選択肢は次のとおりです。

• 自分や家族が住む
• 賃貸住宅として活用する
• 定期的に管理しながら保有する
• 不動産仲介で売却する
• 不動産会社に直接買い取ってもらう
• 建物を解体して土地として売却する

利用予定がない空き家を長期間保有すると、固定資産税、修繕費、除草費、火災保険料などの負担が続きます。建物の老朽化が進めば、雨漏り、屋根や外壁の破損、害虫・害獣、不法侵入などの問題が生じることもあります。相続した空き家を使用する予定がない場合は、早い段階で売却や買取を含めた選択肢を検討しましょう。

期限までに遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」を検討

相続人同士の話し合いがまとまらない場合や、相続人が多く必要書類の収集に時間がかかる場合、2027年3月31日までに正式な相続登記を完了できないことがあります。このような場合に利用できるのが「相続人申告登記」です。

相続人申告登記は、自分が登記名義人の相続人であることを法務局へ申し出ることで、相続登記の基本的な申請義務を簡易的に履行できる制度です。特定の相続人が単独で申し出ることができ、オンラインでも手続きできます。また、押印や電子署名、登録免許税も不要です。

相続人申告登記は正式な相続登記の代わりではない

相続人申告登記を行っても、誰がその不動産の所有権を取得したのかが確定し、登記簿に公示されるわけではありません。相続人申告登記は、期限内に相続登記の基本的な申請義務を果たすための簡易的な手続きです。

相続した空き家を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、別途、正式な相続登記が必要です。また、相続人申告登記をした後に遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を行う必要があります。「相続人申告登記をすれば、その後は何もしなくてよい」という制度ではないため注意しましょう。

相続した空き家を売却するなら相続登記が必要

相続した空き家について、不動産会社への相談や査定を先に進めることは可能です。しかし、亡くなった親名義のままでは、相続人から買主への所有権移転登記を行えません。通常の不動産売却手続きを完了するためには、原則として、先に相続登記を行い、現在の相続人名義へ変更する必要があります。相続人申告登記だけでは売却に必要な名義変更にはなりません。

相続登記が済んでいない段階でも、早めに不動産会社へ査定を依頼することで、次のような点を確認できます。

• 空き家を現状のまま売却できるか
• 荷物や家財道具を残したまま売れるか
• 修繕や解体が必要か
• 仲介と買取のどちらが適しているか
• 売却までに必要な相続手続きは何か
• 土地や建物にどの程度の価値があるか

相続登記が終わってから不動産会社を探すのではなく、登記手続きと売却準備を並行して進めることで、空き家を保有する期間を短縮できる可能性があります。

空き家は片付けや解体をする前に査定を受ける

相続した実家に家具や家財道具が残っていると、「まず全部片付けなければ売れない」と考える方もいます。しかし、不動産会社による直接買取では、荷物や残置物が残っている状態でも相談できる場合があります。先に片付け業者へ依頼すると、処分費用を支払った後で「片付けずに売却できた」と分かることもあります。

また、古い建物だからといって、必ず解体してから売った方がよいとは限りません。建物が残っている方が買い手を見つけやすいケースや、解体費用を見込んだうえで不動産会社が買い取れるケースもあります。そのため、次の作業を始める前に、まず不動産会社へ相談することをおすすめします。

• 家具や家電の処分
• 遺品整理
• 大規模な修繕
• 庭木の伐採
• 建物の解体
• 土地の造成

特に、権利証、登記識別情報通知、通帳、印鑑、保険証券、遺言書、固定資産税関係書類などは、相続手続きで必要になる可能性があります。内容を確認せずに処分しないよう注意しましょう。

所有不動産記録証明制度に関するよくある質問

Q．20年前に相続した実家も2027年3月31日までに登記が必要ですか？

2024年4月1日より前に相続し、すでにその不動産を相続で取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。すでに相続登記が完了している場合は、改めて手続きする必要はありません。まずは登記事項証明書を取得し、現在の登記名義を確認しましょう。

Q．親が不動産を持っていたか分からない場合も過料の対象になりますか？

相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを知った日から始まります。親が不動産を持っていた可能性があるだけで、具体的な不動産の存在や取得を知らなかった場合は、直ちに相続登記の義務違反になるわけではありません。ただし、不動産の存在と自分が取得したことを知った後は、期限を確認し、早めに手続きを進めましょう。

Q．所有不動産記録証明書があれば、そのまま相続登記できますか？

所有不動産記録証明書だけで相続登記が完了するわけではありません。証明書は、亡くなった人が登記簿上所有していた不動産を把握するための資料です。相続登記には、戸籍謄本、遺産分割協議書、住民票、固定資産評価証明書など、相続の内容に応じた書類が必要になります。

Q．所有不動産記録証明書に何も記載されていなければ、不動産はないと考えてよいですか？

必ずしもそうとは限りません。登記簿上の氏名や住所と検索条件が一致していない不動産、所有権の登記がされていない不動産、祖父母などさらに前の世代の名義になっている不動産は、抽出されない可能性があります。過去の住所、固定資産税関係書類、名寄帳なども併せて確認しましょう。

Q．相続人申告登記をすれば空き家を売却できますか？

相続人申告登記だけでは、空き家を売却するための正式な名義変更にはなりません。売却時には、誰が不動産を取得したのかを確定し、正式な相続登記を行う必要があります。

Q．相続登記が済んでいない状態でも不動産会社に相談できますか？

相談や査定は可能です。登記が済んでいない段階で不動産の価格や売却条件を確認し、司法書士による相続登記と売却準備を並行して進める方法もあります。実際に所有権を買主へ移転するまでには、原則として正式な相続登記を完了させる必要があります。

まとめ｜昔相続した空き家も早めに登記状況を確認しましょう

2024年4月1日より前に相続した土地や建物も、相続登記義務化の対象です。義務化前から、その不動産を相続で取得したことを知っていた場合、相続登記の期限は原則として2027年3月31日です。

親がどこに不動産を持っていたのか分からない場合は、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」を利用することで、登記簿上の所有不動産を全国から一覧で調査できます。ただし、登記上の氏名や住所が検索条件と一致していない不動産、所有権の登記がされていない不動産、祖父母などさらに前の世代の名義になっている不動産は、一覧に表示されない可能性があります。所有不動産記録証明書だけで判断せず、固定資産税の課税明細書、名寄帳、権利証、過去の住所なども併せて確認しましょう。

相続した空き家が見つかったら、相続登記だけでなく、今後その不動産をどのように管理、活用、売却するかを考える必要があります。使う予定のない空き家は、所有期間が長くなるほど管理費や修繕費がかかり、建物の老朽化も進みます。相続登記が済んでいない段階や、家の中に荷物が残っている段階でも、不動産会社への相談は可能です。

マルヨシでは、相続した実家、管理できない空き家、荷物が残った住宅、売却や買取についてのご相談を受け付けています。「何から始めればよいか分からない」という段階でも、まずは現在の状況をお聞かせください。必要に応じて専門家と連携しながら、空き家の整理や売却に向けた方法をご案内します。

※本記事は2026年7月時点の法令・公表情報を基に、一般的な情報を提供するものです。個別の相続登記、遺産分割、相続放棄、税務上の判断については、法務局、司法書士、弁護士、税理士などの専門家へご相談ください。

参考文献

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
• 奈良地方法務局「所有不動産記録証明書の交付請求について」
• 登記・供託オンライン申請システム「申請用総合ソフトとは」
• 松山地方法務局「不動産登記に関するよくある質問」
• 名古屋市「名寄帳（土地・家屋）の閲覧（写しの交付）の申請」